Documentos completos · Datos ficticios

Así se ve nuestro trabajo

Antes de contratar un avalúo es razonable querer ver uno. Aquí están tres documentos completos, de la portada a la firma, con el mismo formato y el mismo procedimiento con que se entrega uno real.

Puedes abrirlos y leerlos enteros. No pedimos ningún dato a cambio.

Los inmuebles de estos ejemplos no existen. Un avalúo lleva el nombre del propietario, su domicilio, sus escrituras y las fotografías de su casa. Por eso no publicamos trabajos reales, ni siquiera con los datos tapados: la sola descripción del inmueble puede identificarlo.

Lo que ves aquí se generó con propiedades inventadas y comparables inventados, y así se declara en cada página de los documentos. Lo real es el método: las mismas normas, las mismas fórmulas y el mismo orden que en un encargo de verdad.

Ejemplo 1

Avalúo de casa habitación

El caso completo: una vivienda con los tres enfoques de valuación desarrollados y conciliados.

Portada del avalúo de muestra de casa habitación Portada Página de homologación de comparables y modelo de depreciación Pág. 9 Página con la homologación del terreno y la depreciación por componente Pág. 10

Casa habitación, dos niveles

21 páginas17 capítulosIVS 2025Los 3 enfoques3 homologaciones
  • Enfoque de mercado. Seis comparables homologados uno por uno, con los factores de negociación, superficie, ubicación, calidad, edad y frente a la vista, y el coeficiente de variación de la muestra.
  • Enfoque de costos. Valor del terreno —homologado aparte, con sus propios cuatro testigos de suelo y sus fórmulas de superficie, frente, forma y ubicación— más el valor neto de reposición, con depreciación híbrida por componente: cada partida se deprecia con el método que le corresponde —parábola de Kuentzle en la estructura, Ross-Heidecke en acabados, lineal en instalaciones— en vez de un solo porcentaje para todo el inmueble.
  • Enfoque de ingresos. Capitalización de rentas por el modelo de Gordon, con la renta de mercado homologada de sus propios comparables de arrendamiento, la tasa de descuento construida y desglosada, y el predial tomado del recibo.
  • Las tres homologaciones a la vista. Venta, suelo y renta. Cada valor que el avalúo adopta se puede reconstruir desde su tabla: no hay una sola cifra que aparezca sin enseñar de dónde salió.
  • Conciliación y rango. Los tres resultados se ponderan y se explica por qué; el rango de valor sale de qué tan de acuerdo están los comparables entre sí, no de un porcentaje fijo (IVS 105).
  • Y además: mayor y mejor uso, situación jurídica, zona y entorno, servicios e infraestructura, equipamiento con distancias, referencias, anexo fotográfico y anexo catastral.
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Ejemplo 2

Avalúo de terreno urbano

Un predio sin construcción no se valúa como una casa a la que le faltan secciones.

Portada del avalúo de muestra de terreno urbano Portada Página de homologación de lotes comparables y conciliación Pág. 8

Terreno urbano, 1,250 m²

15 páginas14 capítulosIVS 2025Mercado 100%
  • Factores propios del suelo. La homologación de lotes se hace por superficie, frente, ubicación y forma. La edad y la calidad de acabados no existen aquí, y por eso no aparecen.
  • Los enfoques que no aplican se explican, no se omiten en silencio. En un predio baldío no hay mejoras que reponer ni renta que capitalizar; el documento lo dice y lo justifica, en lugar de dejar dos capítulos vacíos.
  • Mayor y mejor uso. Qué se puede construir ahí: lo físicamente posible, lo legalmente permitido, lo financieramente viable y lo que rinde más.
  • Uso de suelo y servicios. Agua, drenaje, energía, alumbrado, pavimento y transporte, con el uso de suelo confirmado en el documento oficial —nunca supuesto a partir de lo que hay alrededor.
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Ejemplo 3

Estimación de valor en línea

El producto rápido: una opinión de valor con método, entregada en 24 a 48 horas.

Primera página de la estimación de valor de muestra Pág. 1 Página de homologación y resumen estadístico de la estimación Pág. 2

Estimación de valor

3 páginas24–48 horasRevisada por el valuador
  • Un rango, no un número solo. Valor mínimo, estimado y máximo. La amplitud del rango la fija la dispersión real de los comparables: entre más de acuerdo estén, más estrecho el rango y mayor la confianza.
  • Con la homologación a la vista. Se muestra cómo se ajustó cada comparable y el resumen estadístico de la muestra, no solo el resultado.
  • La revisa una persona. El cálculo es automático; la aprobación no. Un valuador revisa cada estimación antes de que salga, y puede pedirte más información o decirte que tu caso necesita un avalúo formal.
  • Qué NO es. Se elabora sin inspección física y con los datos que tú proporcionas. No sirve para crédito hipotecario, escrituración, juicios ni declaraciones fiscales: para eso se requiere un avalúo formal. El propio documento lo advierte en su primera página.
Abrir la estimación de muestra (PDF) Pedir la mía →
Cuál te toca

Avalúo formal o estimación

La diferencia no es de precio: es de para qué sirve cada uno. Si no estás seguro, pregúntanos antes de pagar.

Avalúo formal

Se cotiza por caso
Qué es
Un dictamen técnico de valor: el valuador investiga el inmueble por dentro y por fuera —físico, legal, registral, catastral y de uso de suelo—, lo inspecciona, y estima su valor por hasta tres caminos independientes: qué pide el mercado por inmuebles equivalentes, cuánto costaría reponerlo hoy descontando lo que ya se gastó de su vida útil, y cuánto vale la renta que produce. Después explica por qué le da más peso a uno que a otro y concluye un valor. Lo firma bajo protesta de decir verdad y responde por él con su cédula.
Cómo se hace
Con inspección física, medición, fotografías y revisión de los documentos del inmueble. Cada comparable se investiga y se homologa: se ajusta por superficie, ubicación, frente, edad y calidad hasta hacerlo equivalente al tuyo, y ese ajuste se muestra a la vista en el documento.
Qué te entrega
Un valor concluido, en número y con letra, con la fecha a la que corresponde y el respaldo completo de cómo se llegó a él.
Cómo se lee el resultado
Ese número es el precio más probable en una operación normal entre partes informadas y sin prisa, a la fecha del avalúo. No es lo que un comprador específico pagará mañana, ni un mínimo garantizado. Los tres enfoques rara vez coinciden, y eso no es un error: cada uno mira el inmueble desde un ángulo distinto. Lo que gobierna es la conciliación —los pesos— y ahí está el juicio del valuador. Si el enfoque de mercado pesa 60%, te está diciendo que la evidencia más confiable de ese caso son los comparables.
Ante quién sirve · vigencia
Está hecho para sostenerse ante un tercero: notario, banco, aseguradora, contador, juez o autoridad fiscal. Vigencia de 6 meses.

Estimación de valor en línea

Precio fijo · resultado en 24–48 h
Qué es
Una opinión de valor con método: se busca la oferta vigente de inmuebles equivalentes en tu zona, se homologa contra el tuyo y se te entrega el resultado con el análisis a la vista. Es el mismo motor de comparables que usa un avalúo, aplicado sobre lo que tú declaras, sin ir al inmueble.
Cómo se hace
Sin inspección física: con los datos y fotos que envías, contra el mercado vigente. Un valuador revisa el resultado antes de entregarlo y puede pedirte más información o decirte que tu caso necesita un avalúo.
Qué te entrega
Un rango —mínimo, estimado y máximo— más la homologación y la dispersión de la muestra.
Cómo se lee el resultado
Aquí el rango es el resultado, no un adorno alrededor de la cifra de en medio. Su amplitud sale de qué tanto se parecen entre sí los comparables ya homologados, así que te está diciendo qué tan de acuerdo está el mercado con tu inmueble. Rango estrecho y confianza alta: el segmento es homogéneo y el número es firme. Rango amplio: hay poca oferta comparable o muy dispersa, y conviene moverte con holgura. Y como nadie fue a ver el inmueble, todo descansa en lo que declaraste: si la superficie o el estado no son los que pusiste, el resultado se mueve con ellos.
Ojo
No es válida para crédito, escrituración ni trámites fiscales, y no lleva firma pericial: sirve para decidir, no para probar. Si después contratas el avalúo formal, lo pagado se te acredita.

Lo que ninguno de los dos es. Ni el avalúo ni la estimación son una garantía de venta. Un valor —o un rango— dice cuánto vale el inmueble a una fecha, con la información disponible a esa fecha. El precio al que finalmente cierres depende además de la prisa que tengas, de la forma de pago, de cuánto tiempo lo expongas y de con quién negocies. Por eso los dos documentos declaran su fecha y su vigencia: un valor sin fecha no significa nada.

¿Te sirve algo así?

Cuéntanos qué inmueble es y para qué lo necesitas. Te decimos cuál de los dos te conviene, cuánto cuesta y en cuánto tiempo lo tienes.

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